Offsetová hypotéka a mimořádné splátky: jak zaplatit méně na úrocích

Na úrocích z hypotéky ušetříte dvěma způsoby: mimořádnou splátkou, která jistinu sníží natrvalo, nebo offsetovým účtem, jehož zůstatek banka od jistiny při výpočtu úroku jen odečte a peníze vám nechá k dispozici. U hypotéky 4 800 000 Kč při sazbě 4,90 % ušetří 300 000 Kč na offsetovém účtu s plným započtením 1 225 Kč úroku měsíčně. Mimořádná splátka 200 000 Kč po prvním roce sníží celkové úroky zhruba o 577 000 Kč, pokud si ponecháte stejnou splátku a zkrátíte splatnost. Offset podle webů bank v roce 2026 nabízejí Raiffeisenbank, Air Bank a Fio banka, každá za jiných podmínek.

Stručně:

• Offsetová hypotéka: úrok se počítá z jistiny po odečtení úspor na propojeném účtu, který sám úrok nenese. Úspory můžete vybrat.
• Raiffeisenbank a Air Bank započítávají celý zůstatek, Fio banka 75 %. Air Bank ve vzorové smlouvě z června 2025 úročila hypotéku s využívanou rezervou o 0,2 procentního bodu dráž.
• Offset 300 000 Kč při 4,90 % ušetří 1 225 Kč měsíčně, s přirážkou 0,2 p. b. u úvěru 4 800 000 Kč jen zhruba 425 Kč.
• Mimořádná splátka je ze zákona zdarma do 25 % původní výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy a na konci fixace, jinak stojí nejvýše 0,25 % za započatý rok fixace, max. 1 %.
• Po mimořádné splátce ušetří zkrácení splatnosti zhruba třikrát víc než snížení splátky.

Jak funguje offsetová hypotéka?

Offsetová hypotéka je běžná hypotéka, ke které banka zřídí zvláštní účet. Peníze, které na něj pošlete, banka odečte od nesplacené jistiny a úrok počítá jen z rozdílu. Raiffeisenbank to na svém webu popisuje jako úročení „pouze z rozdílu mezi nesplacenou jistinou úvěru a zůstatkem spořicího účtu“: u úvěru 2 000 000 Kč a úspor 400 000 Kč platíte úrok jen z 1 600 000 Kč.

Na rozdíl od mimořádné splátky peníze dál patří vám a můžete je vybrat, třeba když přijde nečekaný výdaj. Cenou za to je, že offsetový účet sám žádný úrok nenese a banka může mít za offset vyšší sazbu nebo započítat jen část zůstatku.

Co se stane s ušetřeným úrokem, záleží na bance:

1. Nižší splátka: u Raiffeisenbank a Fio banky se o ušetřený úrok snižuje měsíční splátka, splatnost zůstává.
2. Kratší splatnost: u Air Bank zůstává anuitní splátka stejná a ušetřený úrok jde na jistinu, takže hypotéku doplatíte dřív. Když si peníze z rezervy vyberete, jistina pro výpočet úroku se o ně zase zvýší a splatnost se prodlouží.

U Air Bank začne Chytrá rezerva fungovat až po úplném načerpání úvěru, při postupném čerpání tedy až po jeho skončení.

Které banky nabízejí offsetovou hypotéku v roce 2026?

Podle webů a smluvních dokumentů bank k 7. 11. 2026:

Raiffeisenbank k hypotéce zřídí „offsetový spořicí účet s nulovým úročením“. Výše úspor podle banky není omezená, a když na účtu máte tolik co dlužíte, neplatíte žádný úrok. Zápočet lze sjednat při podpisu smlouvy, nebo během splácení, ale jen k začátku nové fixace. Sazbu a poplatky za zápočet web neuvádí, odkazuje na sazebník.

Air Bank vede Chytrou rezervu jako vnitřní evidenční účet. Podle jejích podmínek peníze v rezervě nejsou vkladem podle zákona o bankách a nevztahuje se na ně pojištění vkladů. Ve vzorové smlouvě z června 2025 byla sazba 4,49 %, dokud je zůstatek rezervy 0 Kč, a 4,69 % pro celou hypotéku, jakmile je vyšší než 0 Kč. Aktuální rozdíl si ověřte v nabídce.

Fio banka nabízí Hypospořicí konto zdarma pro úvěry od 1 500 000 Kč a s úsporami alespoň 50 000 Kč. Podle webu ušetří „až 75 %“ úroku, když na kontě máte celou výši jistiny; z modelového příkladu banky vyplývá, že se započítává 75 % zůstatku.

Starší srovnávací weby uvádějí i další banky. Na webech ostatních bank jsme offsetový produkt nenašli, ale nabídky se mění, proto se před sjednáním ptejte přímo.

Kolik ušetří offset 300 000 Kč?

Modelový příklad: hypotéka 4 800 000 Kč na 30 let při sazbě 4,90 %, což byla podle ČBA průměrná sazba nově sjednaných hypoték v červenci 2026. Měsíční splátka je 25 475 Kč, za celou dobu zaplatíte 4 370 958 Kč na úrocích. Na offsetový účet trvale uložíte 300 000 Kč.

Úspora je úrok z 300 000 Kč: 300 000 × 4,90 % / 12 = 1 225 Kč. Ve třetím řádku od ní odečítáme přirážku 0,2 procentního bodu, kterou byste platili z celého zůstatku úvěru, zpočátku 4 800 000 × 0,2 % / 12 = 800 Kč měsíčně. Taková přirážka se u úvěru 4 800 000 Kč vyrovná až zhruba při 196 000 Kč na offsetovém účtu; s menší rezervou byste na offsetu prodělali.

Kdyby rezerva 300 000 Kč zůstala na účtu celou dobu a splátka se neměnila (model Air Bank), doplatili byste hypotéku po zhruba 26 letech a 2 měsících místo 30 let a na úrocích zaplatili o cca 884 000 Kč méně. S přirážkou 0,2 p. b. by to bylo zhruba 27 let a 5 měsíců a úspora cca 490 000 Kč. Na doplacení zbytku jistiny se na konci použijí právě peníze z rezervy. Výpočty předpokládají stejnou sazbu po celou dobu, ve skutečnosti se mění při každé refixaci.

Kolik ušetří mimořádná splátka 200 000 Kč?

Mimořádná splátka sníží jistinu natrvalo. Při stejné hypotéce 4 800 000 Kč dlužíte po 12 měsících 4 727 896 Kč. V měsíci před prvním výročím smlouvy pošlete 200 000 Kč, zdarma, protože limit 25 % z původní výše je 1 200 000 Kč.

Zkrácení splatnosti ušetří víc než trojnásobek, protože úrok platíte o dva a půl roku kratší dobu. Snížení splátky dává smysl, když potřebujete uvolnit rozpočet. Kterou variantu banka použije, když ji neurčíte, stanoví smluvní podmínky; při žádosti ji proto vždy uveďte výslovně.

Pro srovnání: stejná částka na offsetovém účtu s plným započtením by ušetřila 817 Kč měsíčně (200 000 × 4,90 % / 12), u banky s přirážkou 0,2 p. b. by se ale u tohoto úvěru zhruba vyrovnala s přirážkou a nepřinesla téměř nic.

Kdy je mimořádná splátka zdarma?

Podle § 117 zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru můžete hypotéku splatit kdykoli, zcela nebo zčásti. U smluv a fixací od 1. 9. 2024 je splátka bez náhrady nákladů hlavně v těchto případech:

• až 25 % původní výše úvěru jednou ročně během měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy,
• cokoli do 3 měsíců poté, co vám banka sdělila novou sazbu na další fixaci,
• při prodeji nemovitosti nebo vypořádání společného jmění manželů po 24 měsících od uzavření smlouvy.

Mimo tyto případy smí banka účtovat nejvýše 0,25 % ze splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %. Při splacení 200 000 Kč se 3 lety do konce fixace tedy nejvýše 1 500 Kč. Úplný přehled výjimek, pravidla pro starší smlouvy a postup žádosti najdete v článku předčasné splacení hypotéky.

Některé banky jsou vstřícnější než zákon. Air Bank na webu uvádí, že hypotéku lze „částečně nebo předčasně splatit, a to zdarma“; podle vzorové smlouvy si náklady může účtovat jen tehdy, když hypotéku splácíte úvěrem od jiné banky. Opačným směrem působí věrnostní bonusy: u Fio banky například zaniká nárok na Odměnu za splácení, pokud v prvním fixačním období uděláte mimořádnou splátku. Před splátkou si proto přečtěte podmínky své banky.

Offset, mimořádná splátka, nebo spořicí účet?

Každá koruna na offsetovém účtu s plným započtením „vydělá“ tolik, kolik je sazba hypotéky, tedy v příkladu 4,90 % ročně, a to bez daně. Úroky ze spořicího účtu se daní srážkovou daní 15 %, takže by spořicí účet musel nabízet zhruba 5,76 % hrubého, aby vyšel stejně. Pokud uplatňujete odpočet úroků z hypotéky od základu daně (do 150 000 Kč ročně u bydlení pořízeného od 2021), může nižší úrok snížit i odpočet. U úvěru 4 800 000 Kč ale úroky i po odečtení offsetu 300 000 Kč v prvních sedmi letech přesahují 190 000 Kč ročně, takže odpočet zůstává na stropu.

Jednoduché pravidlo:

• Peníze nebudete potřebovat ani v nouzi → mimořádná splátka se zkrácením splatnosti, ideálně v bezplatném okně před výročím nebo na konci fixace.
• Jde o rezervu, ke které chcete mít přístup → offset, pokud započítává celý zůstatek a přirážka k sazbě je u vaší výše úvěru malá. Porovnejte sazbu s offsetem i bez něj.
• Rezerva je malá nebo kolísá → spořicí účet; s přirážkou k sazbě se offset vyplatí až od určité výše zůstatku.

Offset se dá zřídit i později, u Raiffeisenbank ale jen k začátku nové fixace. To je zároveň chvíle, kdy můžete zdarma přejít k jiné bance, viz kdy se vyplatí refinancovat hypotéku. Jak délka fixace ovlivňuje možnost mimořádně splácet, popisuje článek jakou fixaci hypotéky zvolit.

Jak postupovat, když chcete platit méně na úrocích?

1. Spočítejte rezervu. Oddělte peníze, které můžete potřebovat (obvykle několik měsíčních výdajů), od peněz, které můžete vložit do hypotéky natrvalo.
2. Zjistěte, kdy máte bezplatné okno: měsíc před výročím smlouvy a 3 měsíce po sdělení nové sazby na konci fixace.
3. Volné peníze pošlete jako mimořádnou splátku a v žádosti výslovně uveďte, že chcete zkrátit splatnost při zachování splátky.
4. Na rezervu se zeptejte na offset. Chtějte sazbu s offsetem i bez něj, podíl započítaného zůstatku a informaci, zda se snižuje splátka, nebo splatnost.
5. Přepočítejte si to v hypoteční kalkulačce a nezapomeňte na celkové náklady úvěru, které rozebírá článek kolik stojí hypotéka.

Nabídky bank s offsetem i bez něj si můžete porovnat ve srovnání hypoték.