Předčasné splacení hypotéky: poplatky a pravidla od 9/2024

Předčasné splacení hypotéky je od 1. 9. 2024 zdarma ve dvou nejčastějších situacích: každý rok můžete v měsíci před výročím smlouvy splatit až 25 % původní výše úvěru a na konci fixace splatit cokoli do 3 měsíců od sdělení nové sazby. V ostatních případech smí banka účtovat nejvýše 0,25 % ze splacené částky za každý započatý rok do konce fixace, celkem nejvýše 1 %. Při splacení 1 000 000 Kč se 3 lety zbývající fixace tak zaplatíte maximálně 7 500 Kč.

Stručně:

• Právo splatit hypotéku kdykoli, zcela nebo zčásti, dává § 117 zákona č. 257/2016 Sb. o spotřebitelském úvěru.
• Zdarma: 25 % původní výše úvěru v měsíci před výročím smlouvy, 3 měsíce po sdělení nové sazby na konci fixace, prodej nebo vypořádání SJM po 24 měsících, úmrtí, dlouhodobá nemoc nebo invalidita.
• Jinak max. 0,25 % ze splacené částky za každý započatý rok fixace, nejvýše 1 % a zároveň nejvýše úrok, který byste do konce fixace zaplatili.
• U smluv z doby před 1. 9. 2024 platí nová pravidla od první refixace po tomto datu, podle stanoviska ČNB.
• Mimořádná splátka 300 000 Kč po prvním roce hypotéky 4 800 000 Kč při 4,90 % ušetří zhruba 262 500 Kč na úrocích při zachování splatnosti, nebo zhruba 832 300 Kč při zachování splátky.

Kdy je předčasné splacení hypotéky zdarma?

Zákon vyjmenovává osm situací, kdy banka nesmí požadovat žádnou náhradu nákladů. Mimořádná splátka je splacení části úvěru nad rámec splátkového kalendáře (slovník: mimořádná splátka). Přehled bezplatných případů podle § 117 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb. ve znění od 1. 9. 2024:

Důležitý detail: 25 % se počítá z původní sjednané výše úvěru, ne z aktuálního zůstatku. U hypotéky 4 800 000 Kč tak můžete každý rok bezplatně splatit až 1 200 000 Kč, i když už dlužíte třeba jen 3 000 000 Kč. Některé weby nesprávně uvádějí „čtvrtinu zbývajícího dluhu“. Fixace je období, po které banka nesmí změnit úrokovou sazbu (slovník: fixace), a bezplatné okno na jejím konci je zároveň hlavní příležitostí k refinancování, jak popisuje článek kdy se vyplatí refinancovat hypotéku.

Kolik stojí předčasné splacení hypotéky mimo bezplatné případy?

Banka může účtovat nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, celkem nejvýše 1 % (§ 117 odst. 4). Zároveň náhrada nesmí přesáhnout úrok, který byste zaplatili od předčasného splacení do konce fixace (§ 117 odst. 5).

Příklad: splácíte mimořádně 1 000 000 Kč a do konce fixace zbývají přesně 3 roky. Započaté roky jsou 3, náhrada tedy činí 3 × 0,25 % = 0,75 %, tedy 7 500 Kč. Kdyby zbývaly 2 roky a 3 měsíce, započaté roky jsou stále 3 a poplatek zůstává 7 500 Kč. Při 4 a více letech do konce fixace se uplatní strop 1 %, tedy 10 000 Kč. Úrok z 1 000 000 Kč za 3 roky by při sazbě 4,90 % přesáhl 130 000 Kč, druhý strop se tedy v tomto příkladu neuplatní.

Před 1. 9. 2024 mohla banka požadovat jen účelně vynaložené administrativní náklady, což v praxi znamenalo řádově stovky až nízké tisíce korun. Nový výpočet je tedy pro klienty méně výhodný, výměnou za to ale zákon rozšířil bezplatné případy.

Jak se pravidla vztahují na hypotéky sjednané před 1. 9. 2024?

Nová pravidla se na starší smlouvy použijí až od začátku prvního fixačního období, které začne běžet po 1. 9. 2024. Vyplývá to z přechodného ustanovení novely (zákon č. 462/2023 Sb.) a ze stanoviska ČNB RS2024-38 z 8. 7. 2024. Do první refixace po tomto datu platí původní režim, tedy pouze účelně vynaložené náklady.

Prakticky: máte-li pětiletou fixaci sjednanou v roce 2022, do jejího konce v roce 2027 platíte při mimořádné splátce jen administrativní náklady. Jakmile přijmete novou sazbu na další období, přechází smlouva do režimu 0,25 % za započatý rok. Konkrétní výši administrativních nákladů u starších smluv stanoví sazebník banky a je vhodné ji ověřit před splátkou.

Vyplatí se hypotéku splatit předčasně?

Mimořádná splátka vždy sníží celkový zaplacený úrok, o kolik, závisí na výši splátky, sazbě a na tom, zda si zkrátíte splatnost, nebo snížíte splátku. Zda je splacení lepší než jiné použití peněz, závisí na vaší situaci a rezervách; tento článek ukazuje pouze výpočet úspory na úrocích.

Modelový příklad: hypotéka 4 800 000 Kč na 30 let při sazbě 4,90 % (průměrná sazba sjednaných hypoték podle ČBA za červenec 2026), měsíční splátka 25 475 Kč. Po 12 měsících dlužíte 4 727 896 Kč a v měsíci před prvním výročím smlouvy bezplatně splatíte 300 000 Kč, což je hluboko pod limitem 25 % (1 200 000 Kč).

Výpočet předpokládá stejnou sazbu 4,90 % po celou dobu splácení, ve skutečnosti se sazba při každé refixaci mění. Zkrácení splatnosti ušetří výrazně více, protože úrok platíte kratší dobu. Kterou variantu banka po mimořádné splátce použije, si ověřte ve smlouvě; podle podmínek banky může být výchozí snížení splátky a zkrácení splatnosti je pak nutné výslovně požadovat. Jak mimořádné splátky zapadají do volby délky fixace, popisuje článek jakou fixaci hypotéky zvolit.

Jak požádat banku o předčasné splacení hypotéky?

Požádejte písemně, ideálně přes internetové bankovnictví nebo na pobočce, s předstihem několika týdnů před plánovaným datem splátky. Postup:

1. Zjistěte, do kterého bezplatného případu spadáte: měsíc před výročím smlouvy, konec fixace, prodej nemovitosti po 24 měsících.
2. Požádejte banku o vyčíslení náhrady nákladů před splacením a ověřte si ho podle vzorce 0,25 % × započaté roky, nejvýše 1 %.
3. Uveďte, zda chcete zkrátit splatnost, nebo snížit měsíční splátku.
4. Pošlete peníze na úvěrový účet v termínu, který banka potvrdí, a zkontrolujte nový splátkový kalendář.

Lhůty pro podání žádosti zákon nestanoví, banky je ale mají ve smluvních podmínkách, obvykle jde o několik týdnů. Pokud plánujete splatit celou hypotéku a zároveň si vzít novou u jiné banky, postup se liší, podrobně ho popisuje stránka refinancování hypotéky.

Chystáte se splatit hypotéku na konci fixace? Ve srovnání hypoték Hyponik zjistíte, zda by vám refinancování nepřineslo nižší sazbu, a specialista vám pomůže s vyčíslením i papírováním u banky.