Jakou fixaci hypotéky zvolit v roce 2026

Otázka, jakou fixaci hypotéky zvolit, má v září 2026 pro většinu žadatelů jasnou odpověď: tříletou. Je nejlevnější, s průměrnou nabídkovou sazbou 5,17 % podle Swiss Life Hypoindexu za srpen 2026, a končí v době, kdy analytici očekávají spíše pozvolný pokles sazeb než další růst. Pětiletou fixaci zvolte, pokud chcete jistotu splátky na delší dobu a jste ochotni za ni u hypotéky 4 800 000 Kč platit zhruba o 715 Kč měsíčně více. Fixace na 10 let se dnes vyplatí jen výjimečně, protože stojí o 0,76 procentního bodu více než tříletá.

Stručně:

• Fixace je období, po které banka nesmí změnit vaši úrokovou sazbu; nejčastěji se sjednává na 1, 3 nebo 5 let.
• V srpnu 2026 byla podle Hypoindexu nejlevnější tříletá fixace (5,17 %), pětiletá stála 5,41 % a desetiletá 5,93 %.
• U hypotéky 4 800 000 Kč na 30 let dělá rozdíl mezi tříletou a pětiletou fixací 715 Kč měsíčně, tedy 25 740 Kč za tři roky.
• Pětiletá fixace se proti tříleté vyplatí jen tehdy, pokud by sazba za tři roky vystoupala nad zhruba 5,8 %.
• Nejpozději 3 měsíce před koncem fixace vám banka musí sdělit novou sazbu a vy můžete hypotéku bez sankce splatit nebo refinancovat.

Co je fixace hypotéky a proč na ní záleží?

Fixace je období, po které je sjednána pevná úroková sazba a banka ji nesmí jednostranně změnit (více ve slovníku pojmů). Po jejím skončení banka nabídne sazbu novou, která odpovídá tehdejší situaci na trhu. Volbou délky fixace tedy rozhodujete o dvou věcech: kolik zaplatíte teď a jak dlouho budete chráněni před růstem sazeb.

Krátká fixace bývá levnější a nechává vám volnost. Dlouhá fixace stojí více, ale přenáší riziko růstu sazeb na banku. Obě volby mají smysl, jen v jiné životní situaci.

Jaké jsou sazby podle délky fixace v roce 2026?

V srpnu 2026 byly krátké fixace o čtvrt až tři čtvrtě procentního bodu levnější než dlouhé. Průměrné nabídkové sazby podle Swiss Life Hypoindexu (zveřejněno 10. 8. 2026) ukazuje tabulka spolu s měsíční splátkou hypotéky 4 800 000 Kč se splatností 30 let.

Splátky jsou spočítané anuitním vzorcem pro úvěr 4 800 000 Kč na 30 let a zaokrouhlené na koruny. Jde o průměrné nabídkové (ceníkové) sazby; konkrétní banka může při dobré bonitě nabídnout méně. Průměrná sazba skutečně sjednaných hypoték byla v červenci 2026 podle ČBA 4,90 %, tedy zhruba o půl procentního bodu níže než Hypoindex.

Co se děje se sazbami hypoték v roce 2026?

Sazby hypoték od dubna 2026 pět měsíců v řadě rostou a jsou nejvýše za dva roky. Hypoindex klesl v březnu 2026 na 4,89 %, poté vystoupal až na 5,42 % v srpnu. Důvodem je růst tržních swapových sazeb a inflační obavy, nikoli jen politika ČNB. Ta 18. 6. 2026 rozhodla o prvním zvýšení repo sazby od roku 2022, z 3,50 % na 3,75 % s účinností od 19. 6. 2026, a 6. 8. 2026 ji ponechala beze změny.

Co bude dál, nikdo s jistotou neví. Analytici Swiss Life Select označili v srpnu 2026 za nejpravděpodobnější scénář „stagnaci kolem současných hodnot a následný velmi pozvolný pokles“ a dodali, že banky snižují sazby pomaleji, než je zvyšují. Bankovní rada ČNB jedná o sazbách ještě 17. 9., 5. 11. a 17. 12. 2026; její rozhodnutí se do nabídek bank promítají s odstupem a jen částečně. Aktuální přehled najdete na stránce aktuální sazby hypoték.

Kdy zvolit kratší a kdy delší fixaci hypotéky?

Délku fixace volte podle toho, co plánujete s nemovitostí a jak snesete nejistotu, ne podle tipů na vývoj sazeb.

• Pokud plánujete do 3 let prodat, přestěhovat se nebo hypotéku z velké části splatit → volte fixaci na 1 až 3 roky. Po jejím konci splatíte bez sankce; při prodeji nemovitosti je splacení zdarma i uprostřed fixace, pokud od podpisu smlouvy uplynulo alespoň 24 měsíců.
• Pokud čekáte pokles sazeb a unesete dočasně vyšší splátku → volte 3 roky. Jednoletá fixace nemá cenovou výhodu (5,18 % proti 5,17 %) a jen přidává administrativu.
• Pokud čekáte růst sazeb nebo prostě chcete klid → volte 5 let. Za jistotu zaplatíte 715 Kč měsíčně navíc.
• Pokud je splátka na hraně vašeho rozpočtu a další zdražení by vás ohrozilo → delší fixace je pojistkou, i když stojí víc.
• Pokud uvažujete o 10 letech → počítejte s tím, že platíte o 2 295 Kč měsíčně více než u tříleté fixace a že předčasné splacení mimo zákonné výjimky může stát až 1 % z předčasně splacené částky.

Česká spořitelna v době očekávaného poklesu sazeb doporučuje střednědobé fixace na 2 až 5 let a uvádí, že její klienti nejčastěji volí tříletou. To odpovídá i tomu, jak jsou fixace v roce 2026 oceněné.

Vyplatí se pětiletá fixace hypotéky proti tříleté?

Pětiletá fixace se vyplatí jen tehdy, pokud by sazba při refixaci za tři roky přesáhla zhruba 5,8 %. Příklad počítá s hypotékou 4 800 000 Kč, splatností 30 let a sazbami z tabulky výše.

• Tříletá fixace při 5,17 %: splátka 26 268 Kč, za tři roky zaplatíte na úrocích 728 544 Kč a dluh klesne na 4 582 880 Kč.
• Pětiletá fixace při 5,41 %: splátka 26 983 Kč, za pět let zaplatíte na úrocích 1 251 793 Kč.
• Pokud po třech letech refixujete opět na 5,17 %, zaplatíte za celých pět let 1 194 405 Kč, tedy o 57 388 Kč méně než s pětiletou fixací. Při refixaci na 5,50 % stále ušetříte 27 216 Kč. Při 6,00 % už pětiletá fixace vyhrává o 18 560 Kč.

Rozhodnutí tedy zní: věříte, že za tři roky bude nabídková sazba pod 5,8 %? Analytici Swiss Life Select považují stagnaci a pozvolný pokles za pravděpodobnější scénář, jistota to není. Kdo na tuto otázku nechce sázet, zvolí pět let a rozdíl bere jako cenu za klid.

Co se stane na konci fixace hypotéky?

Nejpozději 3 měsíce před koncem fixace vám banka musí sdělit novou výši úrokové sazby. Ukládá jí to § 102 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru. Od sdělení nové sazby běží tříměsíční okno, ve kterém můžete podle § 117 odst. 3 téhož zákona hypotéku zcela nebo zčásti splatit bez jakékoli náhrady nákladů. To je ideální chvíle pro refinancování.

Nečekejte na dopis od banky. Nabídky konkurence začněte porovnávat 3 až 6 měsíců před koncem fixace, protože refinancování trvá zhruba 2 měsíce. S konkurenční nabídkou v ruce se navíc se stávající bankou vyjednává mnohem lépe.

Refixace, nebo refinancování hypotéky?

Refixace je přijetí nové sazby u stávající banky na další období, refinancování je splacení hypotéky novým úvěrem u jiné banky (více ve slovníku pojmů). Refixace je zpravidla bez papírování a bez poplatku. Refinancování obnáší nový odhad (banky ho při refinancování často dělají zdarma), vklad zástavního práva za 2 000 Kč (1 600 Kč při elektronickém podání) a zhruba 2 měsíce času, může ale přinést výrazně nižší sazbu.

Pravidlo palce: přechod k jiné bance dává smysl při rozdílu sazeb alespoň 0,3 až 0,5 procentního bodu. Podrobný postup najdete v článku kdy se vyplatí refinancovat hypotéku a na stránce refinancování hypotéky.

Nejrychlejší cesta k dobré fixaci je vidět nabídky vedle sebe. Ve srovnání hypoték porovnáte sazby 11 bank pro jednoletou, tříletou i pětiletou fixaci a specialista Hyponik vám pomůže vyjednat lepší podmínky, než ukazuje ceník.