Kolik stojí hypotéka celkem: úroky, poplatky, odhad a katastr

Nejvíc vás hypotéka stojí na úrocích: úvěr 4 800 000 Kč na 30 let při sazbě 4,90 % má splátku 25 475 Kč měsíčně a za celou dobu na úrocích zaplatíte 4 371 000 Kč, tedy skoro stejně, kolik si půjčujete. Jednorázové náklady jsou proti tomu malé: odhad nemovitosti, dva návrhy na vklad do katastru, ověření podpisů a výpisy vycházejí zhruba na 7 000 až 11 000 Kč, s advokátní úschovou kupní ceny až kolem 25 000 Kč. Sjednání a vedení úvěru je u většiny bank zdarma a daň z nabytí se od roku 2020 neplatí.

Stručně:

• Úroky: u 4 800 000 Kč na 30 let při 4,90 % celkem 4 371 000 Kč, za prvních 5 let 1 130 000 Kč.
• Odhad nemovitosti: byt zpravidla 3 500 až 5 000 Kč, dům 4 500 až 6 000 Kč; některé banky ho promíjejí.
• Katastr: 2 000 Kč za každý návrh na vklad (elektronicky 1 600 Kč); při koupi se platí za vlastnické i zástavní právo.
• Ověření podpisu 50 Kč, výpis z katastru od 50 Kč; poplatek za sjednání a vedení úvěru většina bank neúčtuje.
• Odpočet úroků z daní ušetří až 22 500 Kč ročně.

Kolik zaplatíte na úrocích?

Úroky jsou zdaleka největší položka. Hypotéka se splácí anuitně, takže splátka je po dobu fixace stejná, ale na začátku v ní převažuje úrok. Příklad pro byt za 6 000 000 Kč s hypotékou 4 800 000 Kč (LTV 80 %), splatností 30 let a sazbou 4,90 %, což byla podle České bankovní asociace průměrná sazba nově sjednaných hypoték v červenci 2026:

Výpočet počítá se stejnou sazbou po celou dobu splácení, ve skutečnosti se sazba mění s každou fixací. Po pěti letech dlužíte ještě 4 401 482 Kč, tedy jen o 8 % méně, než jste si půjčili. Kolik zaplatíte při jiné výši úvěru nebo splatnosti, spočítá hypoteční kalkulačka.

Celkové úroky nejvíc ovlivňují dvě věci. Splatnost: stejný úvěr na 20 let má vyšší splátku, ale úroky klesnou zhruba o třetinu. A sazba: rozdíl 0,3 procentního bodu u úvěru 4 mil. Kč dělá kolem 700 Kč měsíčně, za pětiletou fixaci přes 40 000 Kč.

Jaké jednorázové poplatky zaplatíte při sjednání?

Přehled pro koupi bytu na hypotéku. Správní poplatky stanoví zákon o správních poplatcích, ostatní položky se liší podle banky a poskytovatele.

Bez úschovy vycházejí jednorázové náklady spojené s hypotékou zhruba na 7 000 až 11 000 Kč, s úschovou kolem 12 000 až 25 000 Kč. Pokud kupujete přes realitní kancelář a provizi platíte vy, připočtěte ji zvlášť; obvykle jde o 2 až 5 % z kupní ceny. Elektronický návrh na vklad se slevou lze podat jen tehdy, když ho vyhotovíte v aplikaci katastru a vkladová listina existuje v elektronické podobě.

Podrobněji o odhadu, jeho platnosti a o tom, co dělat, když vyjde pod kupní cenou, píšeme v článku odhad nemovitosti pro hypotéku.

Jaké průběžné náklady má hypotéka kromě splátky?

• Pojištění nemovitosti s vinkulací je jediné povinné pojištění k hypotéce. Cena závisí na hodnotě stavby a rozsahu rizik; pojistná částka má odpovídat nákladům na znovupostavení, ne výši úvěru. Postup popisuje článek pojištění k hypotéce.
• Vedení úvěrového účtu je u většiny bank zdarma. Pokud ho banka účtuje, promítne se do RPSN.
• Podmínky slevy na sazbě: účet u banky, zasílání příjmu nebo pojištění. Sleva za pojištění u banky činí zpravidla 0,1 až 0,2 procentního bodu a vyplatí se jen tehdy, když pojistné nestojí víc, než sleva ušetří.
• Životní pojištění není povinné. Má smysl hlavně tam, kde hypotéku splácí jeden příjem bez rezervy.

Co je RPSN a proč na ni koukat?

Roční procentní sazba nákladů (RPSN) vyjadřuje celkovou cenu úvěru včetně poplatků a povinných nákladů, které banka zná, v procentech za rok. Proto je vždy vyšší nebo rovná úrokové sazbě. Dvě nabídky se stejnou sazbou se v RPSN mohou lišit, když jedna účtuje poplatek za sjednání nebo vedení účtu a druhá ne.

RPSN je dobrá pro srovnání nabídek se stejnou výší úvěru, splatností a fixací. Neříká ale, kolik zaplatíte za celou dobu splácení, protože sazba se po fixaci změní. Proto porovnávejte RPSN i měsíční splátku a podmínky, za kterých banka nejnižší sazbu poskytne. Jak na srovnání, popisuje stránka srovnání hypoték. Poplatky a podmínky slev jednotlivých bank najdete v přehledu hypotéky podle bank.

Jak náklady na hypotéku snížit?

1. Srovnejte nabídky více bank. Rozdíl v sazbě je největší páka; už 0,3 procentního bodu u úvěru 4 mil. Kč dělá přes 40 000 Kč za pětiletou fixaci.
2. Uplatněte odpočet úroků z daní. Úroky z hypotéky na vlastní bydlení si odečtete od základu daně až do 150 000 Kč ročně (u bytové potřeby obstarané od 1. 1. 2021). V příkladu výše zaplatíte za první rok 233 595 Kč úroků, odečtete tedy maximum a při sazbě daně 15 % ušetříte 22 500 Kč. U družstevního bytu lze od roku 2026 odečíst i úroky z úvěru družstva placené v nájemném, viz hypotéka na družstevní byt.
3. Vyberte banku, která promíjí odhad, nebo se zeptejte, zda u bytu nestačí online odhad bez prohlídky.
4. Podejte návrh na vklad elektronicky, pokud to vaše vkladové listiny umožňují; ušetříte 400 Kč za každý návrh.
5. Zvažte kratší splatnost, pokud splátku utáhnete; celkové úroky výrazně klesnou.
6. Hlídejte konec fixace. Ve tříměsíčním okně po sdělení nové sazby můžete hypotéku zdarma refinancovat u levnější banky. Mimořádné splátky a jejich poplatky popisuje článek předčasné splacení hypotéky.

Kolik vlastních peněz si na koupi připravit včetně těchto nákladů, rozebírá článek kolik musím mít naspořeno na hypotéku.