Hypotéka pro mladé do 36 let: LTV 90 % a kolik potřebujete naspořit

Pokud je vám méně než 36 let a kupujete si vlastní bydlení, smí vám banka půjčit až 90 % hodnoty nemovitosti, ostatním žadatelům nejvýše 80 %. Stačí vám tak poloviční vlastní zdroje: u bytu za 5 000 000 Kč místo 1 000 000 Kč jen 500 000 Kč. Za vyšší úvěr ale zaplatíte vyšší splátku, při sazbě 4,90 % a splatnosti 30 let o 2 654 Kč měsíčně, a banky u LTV nad 80 % účtují v průměru zhruba o 0,3 procentního bodu vyšší sazbu. Samostatná „hypotéka pro mladé“ se státní podporou v roce 2026 neexistuje.

Stručně:

• Limit LTV ČNB je 80 %, pro žadatele mladší 36 let 90 %, jen na pořízení vlastního bydlení. ČNB ho potvrdila ve Zprávě o finanční stabilitě na jaře 2026.
• Podle výkladu ČNB stačí, aby věk splnil jeden ze žadatelů; banky mohou být přísnější.
• U bytu za 5 000 000 Kč potřebujete s LTV 90 % vlastních 500 000 Kč, s LTV 80 % 1 000 000 Kč, vždy plus odhad, katastr a rezervu.
• Úvěr 4 500 000 Kč na 30 let při 4,90 % má splátku 23 883 Kč, úvěr 4 000 000 Kč 21 229 Kč.
• Státní úvěr pro mladé od SFPI aktuálně sjednat nelze.

Co je hypotéka pro mladé do 36 let?

Nejde o zvláštní produkt, ale o mírnější pravidlo České národní banky. ČNB stanovuje bankám závaznou horní hranici LTV, tedy poměru výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti: 80 %, respektive 90 % „pro žadatele mladší 36 let s úvěrem určeným k financování pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení“. Na jaře 2026 bankovní rada ČNB tyto hranice ve Zprávě o finanční stabilitě znovu potvrdila.

Banky mohou limit překročit jen u malé části nových úvěrů (ČNB jim povoluje 5% objemovou výjimku), takže v praxi je 90 % strop i pro mladé. Sazbu, poplatky a další podmínky si přitom každá banka určuje sama. Některé banky pro mladé klienty nabízejí vlastní akce nebo slevy, ty se ale mění a nejsou součástí pravidel ČNB.

Dřívější limity příjmů byly pro mladé také mírnější: DSTI 50 % místo 45 % a DTI 9,5 místo 8,5. Oba limity jsou ale deaktivované (DSTI od 1. 7. 2023, DTI od 1. 1. 2024), takže dnes rozhoduje jen interní posouzení banky. Podrobně je rozebírá článek LTV, DTI a DSTI: limity ČNB.

Kdo má na LTV 90 % nárok?

Musí platit obě podmínky současně:

1. Věk: žadatel je mladší 36 let. Rozhoduje věk v době, kdy banka úvěr posuzuje a poskytuje; pokud se blíží 36. narozeniny, ověřte si u banky, ke kterému datu ho počítá.
2. Účel: úvěr slouží k pořízení obytné nemovitosti k vlastnímu bydlení, typicky koupi nebo výstavbě bytu či domu, ve kterém budete bydlet. U družstevního bytu nebo rekonstrukce si posouzení účelu ověřte u banky.

U více žadatelů podle výkladu ČNB stačí, aby věkovou podmínku splnil jeden z nich. Banky ale mohou mít přísnější interní pravidla, typicky u nesezdaných partnerů, a mírnější limit nemusí uplatnit vůbec. Na investiční byt nebo nemovitost k pronájmu se LTV 90 % nevztahuje, tam ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 %.

Kolik vlastních peněz potřebujete?

Vlastní zdroje se počítají z hodnoty, kterou nemovitosti přizná banka podle odhadu, ne z kupní ceny. Když odhad vyjde níž než cena, doplácíte rozdíl navíc (víc v článku odhad nemovitosti pro hypotéku).

K tomu připočtěte jednorázové náklady: odhad nemovitosti (zpravidla 3 500 až 6 000 Kč), správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru (2 000 Kč, elektronicky 1 600 Kč), případný poplatek realitní kanceláři, stěhování a rezervu na první měsíce splácení. Kompletní přehled najdete v článku kolik musím mít naspořeno na hypotéku.

Kolik zaplatíte navíc s LTV 90 %?

Vyšší úvěr znamená vyšší splátku i víc zaplacených úroků. Příklad pro byt za 5 000 000 Kč, splatnost 30 let a sazbu 4,90 %, což byla podle České bankovní asociace průměrná sazba nově sjednaných hypoték v červenci 2026:

Výpočet počítá se stejnou sazbou po celou dobu splácení; ve skutečnosti se sazba mění s každou fixací. Třetí řádek odpovídá rozdílu, který v srpnu 2026 ukázal Swiss Life Hypoindex: průměrná nabídková sazba pětileté fixace byla 5,41 % do LTV 80 % a 5,72 % nad 80 %, tedy o 0,31 procentního bodu víc. U konkrétní banky se příplatek liší, proto porovnávejte nabídky pro LTV 90 % i 80 %.

Rozdíl mezi 1. a 3. řádkem je 3 481 Kč měsíčně. Pokud můžete vlastní zdroje během roku dvou dorovnat na 20 % a ceny bydlení mezitím výrazně neporostou, levnější bývá počkat. Pokud by čekání znamenalo platit nájem, který je srovnatelný se splátkou, LTV 90 % se obvykle vyplatí.

Jaký příjem na hypotéku do 36 let potřebujete?

Závazné limity příjmu ČNB dnes neplatí, banky ale posuzují, zda splátku utáhnete. Zpravidla nechtějí, aby splátky všech dluhů přesáhly 40 až 50 % čistého měsíčního příjmu domácnosti, a počítají s rezervou na životní náklady.

U splátky 23 883 Kč z příkladu výše by při hranici 45 % banka chtěla vidět čistý příjem zhruba 53 000 Kč měsíčně, při 40 % asi 60 000 Kč. Každá banka má ale vlastní metodiku a započítává i další úvěry, kreditní karty a počet vyživovaných dětí. Podrobný postup obsahuje článek jak vysoký příjem potřebujete na hypotéku.

Existuje státní hypotéka nebo úvěr pro mladé?

V roce 2026 ne. Státní fond podpory investic (SFPI) k 6. 11. 2026 nenabízí žádný program úvěrů na pořízení bydlení pro fyzické osoby a dřívější státní úvěry pro mladé už nejsou otevřené. Hypotéku pro mladé tedy poskytují jen komerční banky v rámci limitu LTV 90 %.

Dlužníci, kteří mají starší úvěr z dřívějších státních programů podle nařízení vlády č. 616/2004 Sb., 136/2018 Sb. nebo 1/2021 Sb., mohou podle SFPI při narození dítěte žádat o snížení jistiny. Na nové hypotéky u bank se to nevztahuje.

Jak postupovat, když chcete hypotéku do 36 let?

1. Spočítejte vlastní zdroje podle realistické hodnoty nemovitosti, ne podle inzerované ceny, a přidejte jednorázové náklady a rezervu.
2. Ověřte si, že úvěr splňuje účel vlastního bydlení a že alespoň jeden ze žadatelů je mladší 36 let i v den, kdy banka úvěr posoudí.
3. Porovnejte nabídky pro LTV 90 % i 80 %. Rozdíl v sazbě ukáže, kolik vás přístup k vyššímu úvěru stojí.
4. Nechte si zpracovat odhad co nejdříve. Nižší odhad je u LTV 90 % nejčastější důvod, proč vlastní zdroje nestačí.
5. Pohlídejte si termíny. Celý postup od žádosti po čerpání popisuje článek vyřízení hypotéky krok za krokem.

Nabídky bank pro vaši situaci, včetně LTV 90 %, si můžete porovnat ve srovnání hypoték.