LTV, DTI a DSTI: limity ČNB pro hypotéky v roce 2026

V roce 2026 platí pro hypotéky na vlastní bydlení jediný závazný limit ČNB: LTV nejvýše 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, respektive 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří si pořizují vlastní bydlení. Limity DSTI (od 1. 7. 2023) a DTI (od 1. 1. 2024) jsou deaktivované, banky si ale schopnost splácet posuzují dál podle vlastních pravidel, zpravidla tak, aby splátky všech dluhů nepřesáhly 40 až 50 % čistého příjmu. Od 1. 4. 2026 navíc ČNB doporučuje přísnější LTV 70 % a DTI 7 pro investiční hypotéky.

Stručně:

• LTV je poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti; závazný strop je 80 %, pro žadatele do 36 let 90 % (platí od 1. 4. 2022, naposledy potvrzeno 4. 6. 2026).
• DTI je poměr celkového dluhu k čistému ročnímu příjmu; limit 8,5 (9,5 do 36 let) je od 1. 1. 2024 deaktivovaný.
• DSTI je poměr měsíčních splátek všech dluhů k čistému měsíčnímu příjmu; limit 45 % (50 % do 36 let) je od 1. 7. 2023 deaktivovaný.
• Pro investiční hypotéky ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV 70 % a DTI 7; jde o doporučení, banky ho ale dodržují.
• U hypotéky 4 800 000 Kč na nemovitost za 6 000 000 Kč a čistého příjmu 70 000 Kč vychází LTV 80 %, DTI 5,7 a DSTI 36 %.

Co znamenají LTV, DTI a DSTI?

Jsou to tři ukazatele, kterými ČNB a banky měří rizikovost hypotéky: první podle hodnoty zástavy, druhý a třetí podle příjmu žadatele.

• LTV (loan-to-value) je podle ČNB „poměr mezi výší hypotečního úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti“ (slovník). Počítá se z hodnoty, kterou uzná banka na základě odhadu, ne z kupní ceny.
• DTI (debt-to-income) je „poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu“ (slovník). Do zadlužení patří i spotřebitelské úvěry, leasing nebo kreditní karty.
• DSTI (debt-service-to-income) je „výše měsíční splátky dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele“ (slovník). Do splátek se počítají všechny dluhy, nejen hypotéka.

Který limit ČNB pro hypotéky je v roce 2026 závazný?

Závazný je pouze limit LTV: 80 % hodnoty zastavené nemovitosti, nebo 90 % pro žadatele mladší 36 let, kteří si úvěrem pořizují vlastní bydlení. Platí od 1. 4. 2022 a bankovní rada ho naposledy potvrdila 4. 6. 2026. Limit má formu opatření obecné povahy podle § 45a zákona č. 6/1993 Sb., o České národní bance; do 31. 3. 2022 šlo jen o nezávazné doporučení.

Zákon bankám dovoluje výjimku: v každém čtvrtletí mohou poskytnout až 5 % objemu úvěrů nad stanovené hranice. Na tuto výjimku se ale nedá spoléhat, o jejím využití rozhoduje banka podle vlastních pravidel. V praxi tedy potřebujete vlastní zdroje ve výši 20 % hodnoty nemovitosti, do 36 let 10 %. Kolik to znamená v korunách a s jakými dalšími náklady počítat, popisuje článek kolik musíte mít našetřeno na hypotéku.

Pozor na odhad: pokud banka nemovitost ocení níže, než je kupní cena, počítá LTV z nižší hodnoty a rozdíl doplácíte z vlastního. Podrobnosti najdete v článku o odhadu nemovitosti pro hypotéku.

Proč ČNB deaktivovala limity DTI a DSTI?

ČNB v listopadu 2023 uvedla, že „vyšší úrokové sazby a utlumená hypoteční aktivita výrazněji omezují rizika související s úrovní příjmů žadatelů a řízení těchto rizik ponecháváme plně na poskytovatelích“. V listopadu 2025 deaktivaci potvrdila s tím, že „prozatím nedochází k plošnému uvolňování úvěrových standardů bank“.

Deaktivace není zrušení. ČNB může oba limity znovu aktivovat, pokud by banky začaly plošně uvolňovat standardy. Bankovní rada jedná o finanční stabilitě 10. 9. 2026 a 25. 11. 2026; tento článek vychází ze stavu k 7. 9. 2026 a po zasedání ho ověřte proti aktuálnímu rozhodnutí ČNB.

Co platí od 1. 4. 2026 pro investiční hypotéky?

Pro investiční hypotéky ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7. Investiční hypotékou ČNB rozumí „hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu“.

Jde o doporučení, nikoli o závazné opatření obecné povahy. Banky se jím ale v praxi řídí, takže na byt k pronájmu za 6 000 000 Kč dostanete nejvýše 4 200 000 Kč a musíte mít 1 800 000 Kč vlastních zdrojů. ČNB sama uvádí, že se „doporučení týká relativně malé části hypotečního trhu“. Podle ČBA se zpřísnění promítlo do statistik: řada klientů si investiční hypotéky sjednala ještě před dubnem 2026 a průměrná výše nových hypoték poté klesla.

Jak banky posuzují DSTI a DTI, když limity neplatí?

Banky DSTI i DTI počítají dál, jen podle vlastní metodiky. Interní hranice DSTI se podle dostupných zdrojů pohybují zhruba mezi 40 a 50 % čistého příjmu; u vysokých příjmů některé banky připouštějí i více. Vedle poměrových ukazatelů banka počítá i to, kolik vám po splátkách zůstane: odečte životní minimum domácnosti a další výdaje a chce vidět rezervu.

Do příjmu se počítá mzda ze smlouvy na dobu neurčitou mimo zkušební dobu, zisk OSVČ z daňového přiznání, zpravidla 40 až 70 % příjmu z pronájmu nebo soudem přiznané výživné. Banka zároveň nahlíží do úvěrových registrů BRKI, NRKI a případně SOLUS. Které příjmy banky uznávají a v jaké výši, rozebírá článek jak vysoký příjem potřebujete na hypotéku, specifika podnikatelů pak hypotéka pro OSVČ.

Jak vycházejí LTV, DTI a DSTI u hypotéky 4 800 000 Kč?

Při nemovitosti za 6 000 000 Kč, hypotéce 4 800 000 Kč a čistém příjmu 70 000 Kč vycházejí všechny tři ukazatele v pásmu, které banky zpravidla akceptují. Příklad počítá se splatností 30 let a sazbou 4,90 %, což byla podle ČBA průměrná sazba sjednaných hypoték v červenci 2026; měsíční splátka vychází na 25 475 Kč.

Stačí ale splátka spotřebitelského úvěru 5 000 Kč měsíčně a DSTI vyskočí na 43,5 %, tedy k horní hranici, kterou řada bank připouští. Žadatel mladší 36 let by mohl při LTV 90 % žádat o 5 400 000 Kč: splátka by byla 28 659 Kč, DTI 6,4 a DSTI 40,9 %. Banka by tedy s velkou pravděpodobností chtěla vidět buď vyšší příjem, nebo spolužadatele.

Jak zlepšit LTV, DTI a DSTI před žádostí o hypotéku?

Každý z ukazatelů se dá ovlivnit, a to ještě před podáním žádosti.

• Pokud vám vychází LTV nad 80 % → doplňte vlastní zdroje, nebo nabídněte bance další nemovitost do zástavy, například byt rodičů; LTV se pak zpravidla počítá ze součtu hodnot.
• Pokud je DSTI nad 40 % → splaťte spotřebitelské úvěry a zrušte nepoužívané kreditní karty a kontokorenty, banky zpravidla započítávají sjednaný limit, i když ho nečerpáte.
• Pokud tlačí DTI i DSTI → přidejte spolužadatele. S partnerem s čistým příjmem 30 000 Kč klesne v příkladu DTI na 4,0 a DSTI na 25,5 %.
• Pokud potřebujete nižší splátku → prodlužte splatnost. Stejná hypotéka na 25 let má splátku 27 781 Kč a DSTI 39,7 %, na 30 let 25 475 Kč a DSTI 36,4 %.
• Pokud je odhad nižší než kupní cena → zkuste jinou banku; každá pracuje s vlastními odhadci a zástavní hodnota se může lišit.

Než začnete obíhat banky, ověřte si, jak vaše čísla vycházejí u 11 bank najednou. Ve srovnání hypoték zadáte cenu nemovitosti a příjem a specialista Hyponik vám řekne, kde projdete a s jakou sazbou.