Investiční hypotéka: limity ČNB od 1. 4. 2026 (LTV 70 %, DTI 7)

Od 1. 4. 2026 ČNB doporučuje bankám u investičních hypoték, tedy úvěrů na byt k pronájmu nebo na třetí a další obytnou nemovitost, půjčit nejvýše 70 % hodnoty nemovitosti (LTV) a nejvýše sedminásobek čistého ročního příjmu včetně ostatních dluhů (DTI 7). Na investiční byt za 5 000 000 Kč tak potřebujete nejméně 1 500 000 Kč vlastních zdrojů, o 500 000 Kč víc než na vlastní bydlení. Formálně jde o doporučení, banky ho ale dodržují a ČNB u něj nepovoluje ani 5% výjimku.

Stručně:

• Investiční hypotéka = úvěr na obytnou nemovitost k pronájmu, nebo na třetí a další obytnou nemovitost.
• Doporučené limity od 1. 4. 2026: LTV nejvýše 70 %, DTI nejvýše 7; výjimka 5 % objemu se neuplatní.
• U třetí a další nemovitosti nerozhoduje účel koupě, ale počet nemovitostí, které už vlastníte.
• Počítá se každá nemovitost s podílem alespoň 50 % nebo ve společném jmění manželů, včetně zahraničí a družstevních podílů.
• U úvěru 3 500 000 Kč a dalších dluhů 2 000 000 Kč potřebujete čistý příjem alespoň 785 714 Kč ročně.

Co je investiční hypotéka podle ČNB?

ČNB v tiskové zprávě z 27. 11. 2025 definuje investiční hypotéku jako hypoteční úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti, anebo za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu. Podle Zprávy o finanční stabilitě z podzimu 2025 se nemovitost posuzuje jako investiční také tehdy, když v žádosti uvedete, že úvěr neslouží k vlastnímu bydlení, nebo když do posuzovaných příjmů zahrnete očekávaný nájem z ní.

Prakticky tedy jde o dvě situace:

1. Kupujete k pronájmu nebo jako investici, bez ohledu na to, kolik nemovitostí už máte.
2. Kupujete třetí a další obytnou nemovitost, bez ohledu na účel. I kdybyste v ní chtěli bydlet, platí přísnější limity.

Doporučení se týká jen úvěrů zajištěných obytnou nemovitostí na její pořízení, včetně rozestavěných nemovitostí, koupě s následnou rekonstrukcí a družstevních podílů. Nevztahuje se na refinancování a refixaci bez navýšení úvěru, ani na úvěry jen na výstavbu nebo rekonstrukci.

Jaké limity pro investiční hypotéku platí?

LTV je poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti, DTI poměr všech vašich dluhů k čistému ročnímu příjmu. Podrobnosti o ukazatelích najdete v článku LTV, DTI a DSTI: limity ČNB. Podle analýzy ČNB by nové limity ve třetím čtvrtletí 2025 dopadly zhruba na 7,5 % nově poskytnutých hypoték.

Jak se počítají nemovitosti, které už vlastníte?

ČNB v praktických postupech pro banky stanovuje tato pravidla:

• Počítají se všechny obytné nemovitosti, v Česku i v zahraničí, včetně družstevních podílů. Nerozhoduje, jak je využíváte (bydlení, pronájem, rekreace) ani jak jste je financovali.
• Podíl alespoň 50 % se počítá jako jedna nemovitost, totéž nemovitost ve společném jmění manželů. Menší podíly se nesčítají.
• Více žadatelů: každý se posuzuje zvlášť a rozhoduje ten s nejvyšším počtem. Pokud manžel vlastní jednu nemovitost ve společném jmění a manželka navíc jednu vlastní mimo něj, má manželka dvě a společná koupě je pro ni třetí nemovitostí.
• Bytový dům užívaný více domácnostmi se počítá jako více nemovitostí.
• Banka může přihlédnout ke skutečné povaze: několik katastrálních jednotek tvořících jeden byt může počítat jako jednu nemovitost, rekreační objekt nevhodný k trvalému bydlení posoudit podle skutečnosti a nemovitost určenou k prodeji vyřadit, ale jen s podepsanou kupní nebo smlouvou o smlouvě budoucí.

Nemovitosti v Česku banka ověřuje v katastru, zahraniční nemovitosti a družstevní podíly doložíte čestným prohlášením.

Kolik potřebujete vlastních peněz a příjmu?

Vlastní zdroje: při LTV 70 % musíte z vlastního zaplatit nejméně 30 % hodnoty, kterou nemovitosti přizná banka podle odhadu.

K tomu připočtěte odhad, poplatky za katastr a další jednorázové náklady (přehled v článku kolik stojí hypotéka celkem).

Příjem podle DTI 7: součet všech vašich dluhů smí být nejvýše sedminásobkem čistého ročního příjmu. Příklad: kupujete byt k pronájmu za 5 000 000 Kč s hypotékou 3 500 000 Kč a ještě splácíte hypotéku na vlastní byt se zůstatkem 2 000 000 Kč. Celkový dluh 5 500 000 Kč vyžaduje čistý příjem alespoň 785 714 Kč ročně, tedy 65 476 Kč měsíčně. Bez další hypotéky by stačilo 500 000 Kč ročně (41 667 Kč měsíčně). Kromě DTI banka posuzuje i to, zda splátky utáhnete; při sazbě 4,90 % a splatnosti 30 let má úvěr 3 500 000 Kč splátku 18 575 Kč.

Pokud do příjmů započtete očekávaný nájem, je úvěr automaticky investiční a banka ho podle doporučení ČNB posuzuje obzvlášť obezřetně. Banky obvykle započítávají jen část nájmu a chtějí nájemní smlouvu nebo odhad tržního nájemného.

Jak postupovat při koupi investičního bytu?

1. Spočítejte, kolik nemovitostí podle pravidel ČNB vlastníte, včetně podílů nad 50 %, společného jmění, družstevních podílů a nemovitostí v zahraničí.
2. Připravte si 30 % vlastních zdrojů z hodnoty podle odhadu a rezervu na jednorázové náklady.
3. Ověřte DTI se všemi dluhy, včetně stávajících hypoték a limitů kreditních karet.
4. Zvažte, zda do příjmů započítat nájem. Pomůže s bonitou, ale úvěr tím bude vždy investiční.
5. Porovnejte nabídky bank pro LTV 70 %, podmínky se u investičních úvěrů liší víc než u vlastního bydlení; nabídky porovnáte ve srovnání hypoték.

Pokud potřebujete peníze na koupi zajistit jinou nemovitostí a nechcete dokládat účel, zvažte americkou hypotéku; banky u ní ale obvykle půjčí jen do 70 % hodnoty zastavené nemovitosti a sazba bývá vyšší.