Jak vyjednat lepší sazbu hypotéky: nová hypotéka i refixace

Lepší sazbu hypotéky vyjednáte hlavně třemi způsoby: snížíte LTV pod 80 %, přinesete bance písemnou nabídku konkurence pro stejné parametry a vyberete si jen ty slevy, které vás stojí méně, než ušetří. U refixace navíc rozhoduje načasování: na nabídku stávající banky máte ze zákona 3 měsíce, během kterých můžete bez poplatku odejít jinam. I malý rozdíl přitom není zanedbatelný. U hypotéky 4 800 000 Kč na 30 let dělá 0,3 procentního bodu 882 Kč měsíčně a přes 71 000 Kč na úrocích za pětiletou fixaci.

Stručně:

• Sazbu určuje hlavně LTV, délka fixace, vaše bonita a to, jaké další produkty u banky využijete.
• Pod LTV 80 % byla v srpnu 2026 průměrná nabídková sazba pětileté fixace 5,41 %, nad 80 % 5,72 % (Swiss Life Hypoindex).
• Slevy za účet, příjem a pojištění se u bank liší od 0,1 do 0,5 p. b. a zrušení podmínky obvykle sazbu zvýší.
• Konkurenční nabídku chtějte písemně a pro stejnou výši úvěru, fixaci a LTV, jinak ji banka nemusí brát vážně.
• U refixace začněte 3 až 6 měsíců před koncem fixace; 3 měsíce po sdělení nové sazby je odchod k jiné bance bez poplatku.

Na čem závisí sazba, kterou vám banka nabídne?

Úroková sazba hypotéky se skládá z ceny, za kterou si banka sama půjčuje peníze, a z její marže a přirážek za riziko. Přirážky jsou to, s čím můžete hýbat. Banky je v cenících obvykle navazují na tyto faktory:

• LTV, tedy poměr úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Čím vyšší, tím vyšší sazba. Česká spořitelna k 23. 10. 2026 účtuje u LTV 80 až 90 % o 0,2 p. b. více než do 80 %.
• Délka fixace. Každá délka má v ceníku jinou sazbu; u České spořitelny je k 23. 10. 2026 ceníková sazba roční fixace 6,19 % a pětileté 6,59 % (do LTV 80 %, před slevami).
• Účet, příjem a další produkty. Většina bank dává nejnižší sazbu klientům, kteří splácí z jejich účtu, posílají tam příjem nebo si sjednají pojištění.
• Bonita, tedy výše a stabilita příjmu a další dluhy. Některé banky sazbu nastavují individuálně, takže klient s vyšším příjmem a nízkým zadlužením může dostat lepší nabídku.
• Energetická náročnost nemovitosti. Česká spořitelna dává k 23. 10. 2026 slevu 0,1 p. b. u nemovitosti s energetickou třídou A nebo B.

Jak se sazby u jednotlivých bank aktuálně pohybují, ukazuje přehled aktuálních sazeb hypoték.

Kolik peněz je v desetinách procenta?

Víc, než se zdá. Modelový příklad: úvěr 4 800 000 Kč, splatnost 30 let, anuitní splátka. Výchozí sazba 4,90 % odpovídá průměrné sazbě nově sjednaných hypoték v červenci 2026 podle České bankovní asociace.

Rozdíl 0,2 p. b. tak dělá 587 Kč měsíčně a 47 706 Kč na úrocích za pětiletou fixaci, rozdíl 0,3 p. b. 882 Kč měsíčně a 71 590 Kč. Kdyby sazba platila po celých 30 let, zaplatíte při 5,20 % na úrocích o 317 678 Kč víc než při 4,90 %. Ve skutečnosti se sazba mění s každou fixací, proto je rozumnější počítat s úsporou za jedno fixační období. Vlastní čísla si spočítáte v hypoteční kalkulačce.

Které slevy na sazbě se vyplatí?

Slevy na sazbě jsou nejčastější páka, ale i nejčastější past. Banka slevu poskytne výměnou za něco, co ji stojí méně, než vám ušetří, nebo co jí přinese další příjem. Přehled vybraných podmínek podle ceníku České spořitelny z 23. 10. 2026 a přehledu Hypoindexu z 25. 8. 2026:

U ČSOB jde podle Hypoindexu o přirážky, které platí jen v prvním fixačním období, mimo jiné při nesplnění podmínky pojištění na 100 % úvěru. Air Bank podmiňuje věrnostní program příjmem alespoň 25 000 Kč měsíčně a 5 platbami kartou, Partners Banka příjmem alespoň 20 000 Kč a 5 platbami kartou. Podmínky se často mění, proto si je ověřte v aktuálním ceníku banky.

Jak hodnotu slevy posoudit:

1. Převeďte slevu na korunu. Při sazbách kolem 5 % dělá u 4 800 000 Kč na 30 let 0,1 p. b. zhruba 295 Kč měsíčně, 0,2 p. b. 587 Kč a 0,5 p. b. zhruba 1 440 až 1 480 Kč. U České spořitelny klesne pětiletá sazba díky slevě za účet z 6,59 % na 6,09 % a splátka z 30 624 Kč na 29 057 Kč, tedy o 1 567 Kč.
2. Odečtěte cenu podmínky. Účet bez poplatku za vedení stojí hlavně pohodlí. Pojištění ale může stát víc, než sleva ušetří: při pojistném 800 Kč měsíčně a slevě 0,2 p. b. proděláte 213 Kč měsíčně, jak počítá článek o pojištění k hypotéce.
3. Ověřte, co se stane při zrušení. Pokud podmínku přestanete plnit, banka obvykle sazbu zvýší o hodnotu slevy. Ve smlouvě si zkontrolujte, od kdy a o kolik.
4. Porovnejte RPSN i splátku. RPSN zahrnuje poplatky, které banka zná, ale nemusí zahrnout pojistné, které sjednáváte zvlášť.

Jak pomůže nižší LTV?

Často víc než jakékoli vyjednávání. V srpnu 2026 byla podle Swiss Life Hypoindexu průměrná nabídková sazba pětileté fixace 5,41 % do LTV 80 % a 5,72 % nad 80 %. U úvěru 4 800 000 Kč na 30 let to je splátka 26 983 Kč proti 27 920 Kč, tedy 937 Kč měsíčně navíc. Podle přehledu Hypoindexu z 25. 8. 2026 jsou rozdíly u některých bank ještě větší: Komerční banka uváděla u LTV 80 až 90 % sazby o 1 p. b. vyšší, UniCredit Bank u LTV nad 80 % o 0,5 p. b. vyšší.

Pokud jste těsně nad hranicí, vyplatí se zjistit, jestli nemůžete vlastní zdroje doplnit například ze stavebního spoření nebo od rodiny, aby LTV kleslo na 80 %. LTV se počítá z hodnoty, kterou nemovitosti přizná odhad banky, ne z kupní ceny; víc v článku odhad nemovitosti pro hypotéku. Limity, které pro LTV stanovuje ČNB, popisuje článek LTV, DTI a DSTI: limity ČNB.

Jak vyjednat sazbu u nové hypotéky?

Banka sazbu sníží nejspíš tehdy, když vidí, že máte srovnatelnou nabídku jinde. Postup:

1. Připravte podklady dopředu. Doklady o příjmu, přehled dluhů a představu o hodnotě nemovitosti. Čím rychleji banka vidí bonitu, tím konkrétnější nabídku dá.
2. Oslovte několik bank se stejnými parametry. Stejná výše úvěru, splatnost, fixace a LTV, jinak nabídky nejsou srovnatelné.
3. Chtějte nabídky písemně. E-mail nebo modelace s datem, sazbou, RPSN a podmínkami slev. Ústní příslib banka při vyjednávání nemusí uznat.
4. Porovnejte sazbu po slevách, které skutečně chcete plnit. Nabídka „od“ obvykle předpokládá všechny slevy najednou.
5. Vraťte se k preferované bance. Ukažte jí nejlepší konkurenční nabídku a zeptejte se, zda ji dorovná. Některé banky stanovují sazby individuálně, u jiných je prostor menší.
6. Hlídejte platnost nabídky. Sazby se v roce 2026 měnily často, nabídka bez data platnosti může do podpisu zdražit.

Pokud nechcete obvolávat banky sami, nabídky 11 bank si můžete zdarma porovnat ve srovnání hypoték. Hypotečního zprostředkovatele si před spoluprací ověřte v registru ČNB.

Jak vyjednat lepší sazbu při refixaci?

Při refixaci vám stávající banka pošle nabídku nové sazby a často spoléhá na to, že ji podepíšete bez porovnání. Podle § 102 odst. 3 zákona č. 257/2016 Sb. vám ji musí poslat nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Podle § 117 odst. 3 pak můžete do 3 měsíců od sdělení nové sazby hypotéku splatit bez poplatku, tedy ji i refinancovat u jiné banky.

Příklad počítá se zůstatkem 4 800 000 Kč, 25 lety do splatnosti a pětiletou fixací; sazby jsou ilustrativní, stejné jako v článku o refinancování hypotéky. Už vyjednání o 0,2 p. b. ušetří 568 Kč měsíčně a 47 280 Kč na úrocích za pět let, a to bez jakýchkoli nákladů.

Postup u refixace:

1. Začněte 3 až 6 měsíců před koncem fixace. Zjistěte, kolik nabízí konkurence, ještě než přijde dopis z banky.
2. Po obdržení nabídky ji porovnejte s písemnými nabídkami jiných bank pro stejný zůstatek, fixaci a LTV. Po letech splácení bývá LTV nižší, což může sazbu snížit.
3. Kontaktujte stávající banku a sdělte jí konkrétní konkurenční sazbu. Zeptejte se, zda ji dorovná, případně jakou slevu může nabídnout.
4. Rozhodněte se v rámci 3měsíčního okna. Refinancování trvá zhruba 2 měsíce, proto na odpověď banky nečekejte do posledních dnů.
5. Zvažte i délku nové fixace. Kratší a delší fixace mají jiné sazby, víc v článku jakou fixaci hypotéky zvolit.

Pokud stávající banka rozdíl nedorovná a rozdíl sazeb činí alespoň 0,3 až 0,5 p. b., refinancování se obvykle vyplatí; náklady na přechod v bezplatném okně zpravidla nepřesáhnou několik tisíc korun.

Co vyjednávání nepomůže?

Některé věci banka v sazbě nezohlední, ať argumentujete jakkoli:

• Celkový vývoj trhu. Když rostou úrokové swapy a banky zdražují plošně, stávající banka nemusí nabídnout sazbu z doby, kdy jste hypotéku sjednávali.
• Nesrovnatelná nabídka. Sazba konkurence pro LTV 70 % nebo jinou fixaci neobstojí proti vaší situaci s LTV 85 %.
• Akce „od“. Nejnižší inzerovaná sazba obvykle předpokládá splnění všech slev, nejnižší LTV a někdy i úvěr nad určitou částku.
• Zhoršená bonita. Pokud se od minulé fixace snížil příjem nebo přibyly dluhy, nová banka může nabídnout horší podmínky, než máte nyní, a stávající banka to ví.

Ať jde o novou hypotéku, nebo refixaci, nejlepší výchozí pozici máte, když znáte nabídky více bank dřív, než začnete jednat. Porovnat si je můžete ve srovnání hypoték nebo u refinancování hypotéky.